第二十七章 看房30（1 / 1）

相信很多人都喜欢看房子，更喜欢看豪宅！俗话说的好，买不起还不让看么！

林泽这回吧，它不太一样。这是个工作，确实买得起，也是真要买。但是作为董事会外加顾问，再加上这个基金会的性质，全员都得干活。又因为地方小银行实际上也是苦难的很，还没法拿到大笔的救助款，所以包括全国性质银行在内都对林泽他们收购表示十分欢迎。

具体的欢迎手法包括：价格好聊，利息好聊，交接也好聊，只要你们买，怎么都好聊。赶紧的，这是标的，打包拿走。然后公司就一口气收到了各家银行发过来累计五千一百多套房产。从07年就已经完蛋的蔓延到09年末预计也要完蛋的。公司团队的人按照区域重新分类，然后按照银行那边的轻重缓急标注了颜色。林泽们要干的就是奔着负责的原则，尽可能帮助需要帮助的人，同时也尽可能的找到更好的，更加值得长期持有的目标，再额外给个订价。再由团队打包起来找银行谈。因此可能会把一些好目标尽可能的塞进去再套进去一些银行着急要甩掉的。毕竟银行的人是没工夫一个个看的。

林泽和威廉姆先生打算先自己走马观花一遍，然后再额外找人开始重点评估。林泽和威廉姆先生住在国家公园附近，所以直接就领走了靠近这一带的标的，总数为208套。两百多套啊，这还只是第一波，就算有些离得近，一天看三套，看七十天！脑子都要炸了。

威廉姆先生住豪宅，自然出门以后第一个看的也是豪宅。税务评估价比威廉姆先生的还贵，四百万。高峰时期市场价七百大几十万。地理位置更好，直面国家公园也能看到邮轮码头。自带两个深水泊位。占地四英亩，13个房间，文件上套内面积五千二百尺。实际上还有点加建的别的，至少六千多尺合大概六百平米。房子建于1920年并且带中央采暖系统。整体看来是典型的殖民地风格，没啥毛病。不知道这个主人到底干了什么从而在这次危机中把自己扔进去了。房子里面嘛，就那么回事。威廉姆先生看的很心动，林泽也很心动。重点在于这种房子通常没有租约，也没有人想租，作为度假房屋通常是没有人的。林泽知道等共享经济平台出来以后丢出去做旅游是肯定能挣钱的，但现在看来那真的是不可能有人想买，林泽他们不要这就得彻底卡在银行手里，打底五年。所以经过两人粗糙的评估，三百五到四百五十万，直接付款比例15%-20%，多了不给。说实在的这个价格也并不是那么的黑心，林泽在2012年看过类似的，也就是四百八到五百多。

然后看到的就是典型的工薪人士，肯定是就职于附近的相关设施然后住在这里的。三室两卫的小房子，一小块地。经济好的时候倒并不难出手，但现在肯定是没人能买，有钱的看不上没钱的不会买。税务评估十万块钱。林泽的评分还有优先级，三个等级加不要。第三级说白了就是帮银行和普通人解决灾难的，这就是典型的第三级。购买价格也就是十万。

下一个有意思。一套正常的小房子，也在海边，占地四英亩，税务评估三十万，出事之前要在五六十万左右。房子不错，典型的高收入中产阶级会买来度假或者就在附近工作的房子。这么看没什么特殊的，但是重点在于这套房子的隔壁也卖！占地十英亩，套内面积三千五百尺的蓝白色农场主房屋，绿草茵茵。出事之前大概八九十万。再隔壁也卖，占地九英亩，风景更好，房子小一点点市场价差不多。三个房子加在一起占领了一个小巧的半岛，向西北方探进海湾中。对面是一个无人岛，东北方是一条小河的入海口。这三套房子加上一套把在路口的小房子就是这个半岛上所有的房产！整个半岛在土地规划中被分割成这样四块。如果拿下第四套，那么这是一个完美的度假地产开发项目。距离附近的通航机场十分钟路程，国家公园二十五分钟，附近的小镇也十分钟。以现在和州政府的关系，把四套房子的土地分割合并，重新规划分割做成封闭度假住宅项目的审批难度可以说就是零。在经济不好的时间利用廉价的贷款和富裕的劳动力完成土地平整，内部道路和市政建设，这样万事俱备以后剩下的就是高价卖给地产公司，由他们完成具体的建设规划，是卖还是运营那就都是他们的事了。地产公司的经营靠的不是持有然后涨价，至少大部分不是。更不是赚建房子的辛苦钱。而是完成所有审批，建设，装修等一堆麻烦事之后所带来的溢价。这个溢价相对也比较有限，因此所有的成规模的开发商古今中外无一例外追求的是周转率。如何能快速的，动用尽可能少的本金，完成这番转换以后尽可能快速的卖出去，然后周而复始。假如折腾一轮的利润率是10%，那么如果能在一年内折腾两轮就变成20%以上了。所以持续性的，高周转速度的，多项目成链条式开发是地产开发公司最喜欢的模式。而建设之前的这些乱七八糟的手续是非常的耗时的，时间就是金钱，并且资金使用有成本。这种难得一见的能有效整合地块变为可开发模式的机会错过就再也没有了。总共预计三十五到三十八英亩的土地，整合拆分进行合理规划以后至少可以拆分出十八套房子的规划。如果在几年后经济复苏，土地均价大概能做到七十万左右，让出建设成本加给地产公司的利润算五十万。哪怕按照较高的价格拿下来，成本在两百五十万左右。林林总总的手续，建设成本往多了说算五十万。十八套就是九百万。五年，三百变九百。如果按20%的自有资金，再拿建设贷款，加上只需要还五年期间的利息，五年间动用的总资金在这个地块上不超过一百万。九百收到以后再拿出不到三百还掉本息贷款则是一百万，五年，收回六百万以上，平均年回报率43%。因此，林泽和威尔逊先生给出的优先级为最高级。

这就是，现实中的大富翁游戏。

既然说大富翁，那么除了盖小房子，就还有盖酒店。酒店单纯就是大富翁里方便理解，在现实中想把住宅转为酒店不太可能。最大的问题是土地使用用途，分别包括农业，郊区，住宅，城市住宅，商业，工业，和酒店。其他的比如码头，医院这种特种行业暂时不考虑他。

几天后林泽和威廉姆先生在附近的最大城市中看到了一个综合商业体。整个商业体占地九点五英亩，大概是三万八千五百平米。建筑面积七万三千尺，不到六千八百平米。地块中间是停车场，一个大型商业房，占总建筑面积四分之一左右(18250尺，1700平米），另外两栋局部有二层的商业楼，可以用于零售或餐饮，自由度很高。南边有一条空地，足够额外再建一个小楼。出事之前评估价格六七百万左右。

商业地产项目的价格评估方式比正常的住宅目标稍微复杂一些。尽管住宅的价格也会参考租售比，但主要目的还是用来居住。如果有钱，就想住好的，住舒服的，住豪华的，那么租售比显然不怎么样。这个租售比数值各地也有差异，比如大城市的需求总是更旺盛一些，租售比就差一些，当然升值潜力大一些。而商业地产项目比如商铺，其最核心的功能就是用来出租，经营挣钱。一个租不出去的商业项目那是毫无意义的。

这个商业地产项目当中最主要的最大的部分是个卖装修，建材和家居的商户。受到从07年以来的冲击已经无法经营破产倒闭。其他的部分除了餐厅还在经营，剩下的要么已经退租要么就是半死不活，续约愿望较低。而原房主需要忍受高昂的利息和沉重的还贷条件，还没来得及等到救市计划就已经扛不住，被银行收回了整个项目。那么按照土地本身，也就值个二十万，还是往多了说。这些上面的手续，建出来的房子马马虎虎算二十万。总共实打实的东西就四十万不到。按照现在出租的情况所能算下来的租金大概是三十万一年，还要去掉维护运营成本，明年一定更差。当然没租出去的地方也不能不给人算钱，但是考虑到未来的经济情况短期内就好不了，加上银行急于出手。现在的价值肯定是在三百万以下。因此现在评估这个项目也就是两百万，甚至能压到更低。

如果按照经济最好的时候该怎么算呢？非常简单，最低最低的估价方式也是纯利润乘以十。按照高峰期也就是06年，这个项目是铁打铁的值六百万以上的价格。这就是一个经典的地产商业项目的估价方式。一个商业本质上是一家公司，而一个公司，尤其比如上市公司有一个经典的测算比例，市盈率PE。那么如果增长性好，股票强手，谁都想要，那就会推高这个市盈率。市面上PE好几十，乃至一百多的比比皆是。哪怕用比较高的估值办法也就是总营业收入加净资产估值算，也顶多把一百多折成九十多。谁会等一家公司九十年才能把自己赚出来呢？只有大家都认为以后他会越来越赚钱，实际营业收入不断地趋近于十分之一的现在市场估值时，才会把价格推的如此之高。而商业地产是不具备高增长能力的，你没什么可运营的，除非加盖。因此如果想利益最大化，那么林泽所在基金的工作就是不仅仅要拿出钱，还要返修，建设，尽可能的提高出租率，提高收益，把这个项目打包成一个单独的地产运营公司然后作为一个买卖把它卖掉。很显然，还有单子上好几千个目标等着，未来还会有更多，这显然不是一个好主意。但因此可以更加压低价格，随后引入专业化的运营团队，由他们负责运营，解决一切烦恼。比如以运营技术入股，无成本享受20%利润收入或者更高，这都可谈。最终卖掉的的时候依然可以享受比如10%的实际售价。也就是说这个商业地块一旦实现巅峰时期的运营状态，加上未来的基础升值，通货膨胀等因素，以七百万价格卖掉的时候，运营团队享受一百四十万的收益，林泽所在基金则可收回五百六十万加上租金还贷款以后的剩余零碎收入（大概率没有，全得还贷款，还得尽可能谈出头一年不还钱这种比较好的合约）。如果假设五年实现这个目标，以最高两百万成本来算，则回报率22%。首付三成也就是六十万，用租金还贷款，年回报率则是55%，如果时间更长，想维持高收益率就要在现在走手续，加建一个小楼了。

这就是，现实中进阶版大富翁。