第三十七章 近水楼台40（1 / 1）

一口气引入如此多的资方是个庞大的且复杂的工程。初步上，战略上同意和实际上完成完全就是两回事。额度大家都确定了，但因为有原有资产，有新要进来的。每个新进来的还要带自己准备打包进来当注资的，整个事情乱成一锅粥。于是一群人决定按每个席位出资十万，总共一百六十万专门拨款。成立一个单独的审核小组，所有的审计，算账，保证真实性这些破事都他们干。但是吧，每一年拨进来的那一大堆新资产的筛选这个工程实在是过于庞大了。林泽根据原时间线的经验和相关调研后的总结，出了一个大范围筛选方案，主要分为三个部分：

第一部分：城市内

传统来说城市内的核心属于老生常谈，好地段，靠近好学校，靠近商业核心，靠近工作地点。但是作为有开发能力的公司而言，还有一些额外的参考指标。好学校，好理解，好学区就行。不过这次持有的时间和跨度较长，因此要考虑到城市和区域管理者是否擅长经营，是否能有更好的城市工商业发展，是否能保持安全，从长期看是个人口迁入，平均收入水平越来越高的地方。如果做不到这一点，现在的好学校就是镜花水月，过几年就不一定了。靠近商业核心和工作地点也是一个意思，保证长期向好和越来越便利。细节需要注意的是该地区所发展的产业是否有污染，是否有噪音，是否有大量无门槛劳动力需求。无门槛劳动力市场人员平均薪水较低，更主要的是不稳定，工作更换频繁因此人员流动性非常大。一个好的环境需要长期深耕，而如果大多数人都住不到五年，就很难去往好了建设。

在几乎所有的成熟商业环境的地产开发中，都有一个利润相当丰厚的步骤--改规划。改的越大越具体越符合开发需求溢价越高。这个改规划包括改土地性质（zooning），更改土地地块大小，拆分或者合并（LotMerge之前提到过），还有一个相当重要的，更改容积率和限高。比如原来一户改成四户，涉及到市政，地址编号，水电网络燃气等乱七八糟的接入，计费和管理。还可以原来就是个小破房子，推平了改成小楼，原来的几个小楼推平了合一起变成个大楼，对，就是大富翁。这个破事需要两道手续，一个是要征求附近邻居的同意，如果不是胡乱开发，是能给整体地价带来增值的改变方式通常问题不大。第二道是城市房屋管理协会的审核，具体名字不重要反正就大概这么个市政府下的部门。这种改变的审核涉及的方面非常多，包括长相，如颜色，造型风格。还有高度改变的阳光照射差异，隐私差异，房屋建筑结构要求，防火，应急疏散要求，城市附近交通承载能力，市政承载能力，改变用途的话还有噪音或其他安全，人员来往等一系列因素的综合考量。纽约有个神奇的部门，叫做天际线审核委员会。原来林泽的摄影老师就是这个审核委员会的成员。这个委员会包括各个行业的人，比如城市规划，建筑设计，摄影师，画家，天文学家，也有研究城市热岛效应的，搞社会科学的，还有走人数路线的比如教师或者卡车工会的，出租车工会乃至有可能有哈雷车友会的代表。因此，当天际线中突然建了个新的贼高的楼，乍一看上去很突兀，那么未来的十年一定会陆续批准一些其他的超高层建筑从而重新构建天际线造型，层次和高度乃至其他的乱七八糟。如此多的因素，复杂利益纠缠导致这一步非常难，耗时极长且各方面论证文件的准备复杂的一塌糊涂。因此，活不能少干，还得需要地头蛇梳理关系，自然而然也有各种费用。倒不是说得直接给审核人员，主要是这个审核人他不一定是谁，论证流程也到处绕一大圈，给不过来。但是探听一下标准，部分人的喜好，或者整个区域的，一大群人的偏向和动向，总得吃吃饭喝喝酒，赞助赞助学术研讨会什么的。

第二部分：郊区

城市发展，有个规律。如果没有额外的限制，包括但不限于自然条件，政策因素，边境线什么的，一个健康发展的城市一定是越长越大。因为绝大多数人有车，所以林泽的标准有两个，一：城市主要区域边缘往外车程两到三个小时。这个属于近郊。不非得每天上班的，或者当天往返的旅游位置就是这个类别。二：城市主要区域往外三个半到四个多小时的。这就是得住这一晚上或者两个晚上的旅游目的地，以及服务或者在本地工作的居民。因为时间太短的话没真正出这个城市，从心理上会觉得还在城里，白折腾了。时间太长则无法在周五下班后直接到达目的地，离开的时候也会因为路程占用时间太多而直接浪费掉一整天。这就有旅游开发，第二居所，短租旅游，养老，康养等各种需求。如果能额外压中个什么公共交通开发计划那再好不过。有些局部的旅游名城距离核心大型城市也是这个距离，比如著名康奈尔大学所在的城市，其附近有个顶级的景区，手指湖。景色很好，钓的鱼也能很好吃，因为水资源丰富所以同时有葡萄酒产业。又因为康奈尔在所以不缺任何城市功能，这就是非常理想的第二居所或者旅游地产所在地。这种地方没有那么多奇葩的机构妨碍审核，但是同样也因为这个导致圈子比较小，打的进去就是打的进去，能说服就是能说服。如果不行那就真的是不行。另一方面这种地方因为可以说没什么刚性需求，土地，房产的商品和投资属性同时都很明显，占比很高，受到经济活动，尤其本地的经济活跃，收入好坏的影响相当的剧烈。抄底着实是个好时候，砸锅的时候也是真砸锅。

第三部分：度假庄园

找个山沟里自己码个平方这种玩意不算度假庄园。从两方面描述，首先是资产本身，房子得好，最好名家设计，用料扎实。又好看又好用还能用很久。用水用电等相关基础设施足够的完善，甭管怎么实现的。买个小岛搞海水净化只要能用没毛病那也算是完善。距离主要高速公路和市政道路不能太远，林泽原来本来想买一块地，这块地包括一个废旧金矿，三个自涌泉其中两个符合最高级别水资源评级，几乎覆盖满了高大的树木，绿草茵茵还有高有低。唯一制止了林泽下手的原因就是，林泽本来想去自己考察的那一天赶上下雪，开着全尺寸皮卡楞是开不进去。这就有点过分了，回个家还得开坦克铲出一条路实在是有点折磨人。由此带来第二个方面，世界级的自然资源。比如包括顶级的水资源，非常特殊乃至全球独一份的地貌，州立公园或者国家公园附近乃至内部，无敌的风景，特殊的动植物，火烈鸟或者蝴蝶保护区什么的。总之，强调的是不可人造，不可复制性。综合这两个方面，这种资产直接脱离了本地经济活动对其造成的价格影响。买卖双方的资产规模和本地居民根本没有可比性也没有太大的关联性，只会主要受到全球重大经济活动的影响。而恰好，现在就刚刚有了个全球重大经济活动影响。这种玩意对审批通常倒是没什么额外的难度，想养马就养马，想搞个平地拓展扩建一下也可以，毕竟都是老大一块地，只要别太过分就没什么问题。最主要的问题就是，不能着急，不能差钱。得慢慢收拾，慢慢翻修，慢慢建新的，再慢慢卖掉。因此除了这种全球金融危机，剩下的情况下想靠这种资产一两年就挣钱，那是不可能的。绝大多数持有者都是就持有，不住也就持有，啥都不干就放着。最方便查到也能参观的有个活生生的例子：加州赫斯特城堡。这个城堡属于赫斯特家族，至今依然属于这个家族。林泽以前去参观过，地块里有个自家的私人机场。城堡参观时间到五点半，因为人家赫斯特家族的人五点半后可能回来游泳……游泳池叫海神泉或者海神池，城堡主体开放参观，院子里的现代化别墅和房屋就不让参观了。参观过程中有个短片，其中一个小片段让林泽印象深刻且羡慕嫉妒恨。赫斯特家族的创始人最早是在淘金时期的淘金客，一大堆淘金客挖金子，总有人在靠东方向和半沙漠区域挖到除了金沙以外的黑灰矿石。然后这个家伙坚信这玩意应该也有用，就拿了一兜子去找人研究化验。最终研究出来的结果是这是高品质白银矿石！然后这个没被金子砸中但是被银子砸中的家伙就跑回去把所有人的这种石头全收购了，借钱搞了一堆驴车拉到城市里审核完成后给卖了。就此一路发达，成为顶级的银矿矿主。后来也干了报业，赫斯特的后代从报业延申在传媒产业布局，有了现在的，总部在300西57街的赫斯特集团，也是原来林泽的万恶的甲方之一。这个神仙当时买这块地是怎么买的呢？他找到州政府，然后打开了地图……从经纬度上直接一画，说我要这块。整个中部从海岸线往里忘了多少英里开始一直到正中间，全是他的。把时间拉长到几十乃至上百年以后，这就是一笔常人无法理解的财富。当然他也陆陆续续的捐赠，卖掉了好多。

林泽有钱了，在这次重整过程中，希望谋划到直接能和资产持有部门接触打听的机会。因为第三种资产极少流落到市场上，在经济正常的情况下全都是圈子里互相流转。而现在，林泽有了低价购入的机会。所有人都知道什么是好资产，尤其房子这种普及程度较高的。除了直接认识资产持有人，那么就只有银行和买卖中介机构能第一时间得到这种消息。这也是为什么很多中介公司乃至中介个人都兼职房产投资，等他们筛选过一遍再投放市场的就算是好东西，价格肯定也不会低于他该有的价格。原来林泽就很羡慕一个以房产中介开始最终把自己炒成亿万富豪的一个大叔，林泽尽管不打算自己下场炒房子，可是如果能有机会按现在的市场价，乃至低于市场价吃进一个，给自己留着没事的时候跑过来自嗨一番那肯定是非常美好的。

于是乎，趁着整个团队往大城市开始谈判，考察，见面合伙人的机会，林泽就和各种资产处理部门的人吃饭。正经的会面和林泽没什么关系，不去。

今天是花旗，明天就是房利美，后天是波士顿资管。甚至还见到了克莱斯勒集团的投资资产管理部门的主要负责人。在一个银行加财政部门牵头的酒会上，林泽不能喝酒，用饮料到处猛灌其他大佬，把中式劝酒发挥的淋漓尽致。喝的五迷三道的克莱斯勒金融活动负责人也是首席财务官的副手温思罗在清醒的时候由于惊讶和好奇林泽这个小屁孩为什么出现在这么个场合从而询问了林泽的过去战绩，以及现在来这里的具体原因。随着晕乎程度的提升，温斯洛抓挠着自己的头发，问林泽有没有兴趣帮忙运作接手他前两年夏威夷买的豪宅。林泽很好奇，就问为什么要卖？克莱斯勒不是获得救助了嘛？温斯洛表示救助的是公司，可不救助他个人。这两年的额外奖励以及股权什么各种取消，贬值导致他的还款能力大幅度缩水。虽然确实还不至于断供，但是着实是个人资金压力很大。林泽觉得有戏，于是对温斯洛疯狂劝酒，这方那马的一顿灌，仗着年纪小张嘴就是BigBrother。这一套在这不一定百试百灵但只要摸准了路数也能用。最终，林泽答应说去看看。公司肯定是接不了，但林泽个人可以考虑接手，前提是把克莱斯勒在一月份刚刚展出的那个吉普概念车怒极则715运作出来卖给林泽。