第51章：2008年，房地产的噩梦51（1 / 1）

第51章2008年，房地产商的噩梦

丙子地产在开股东大会，丙子做总结报告：“我们来谈谈银行缩紧银根对房地产企业的影响，收紧银根也就是市场中的货币流通减少，他直接导致利率上升。开发商大多数都是用贷款进行运营的，这样会使得我们的成本增加，它又迫使我们急续资金回笼，来填补资金的空缺。

这么多的开发商都急着卖房，想必会导致房价的下降，我们要想尽办法搞好促销活动。比如可以用交一万顶两万的方式来吸引客户，那些投资房地产的投机者，大多数人也是先交首付，然后贷款买房，等待着房价升高了再转手卖掉，这个大家都知道的，这是那些投资房地产人的惯用手段。不利的是，利率的升高增加了炒房团的成本，这一点对我们不利，他们会从我们这里讨价还价，试图逼迫我们让利给他们，为了尽快的回笼资金，我们可以有条件的让利给他们。不能丢掉这些人，他们才是买房的主力军，至于那些真正需要买房者，同样也会增加贷款的成本。

丙子顿了顿：“我们要有思想准备，以后不光是我们从银行拿款的成本提高了，很有可能贷不出钱来，我们除了要赶紧回笼资金，还要准备从社会上筹集部分资金。这个任务你们财务要提前做好前期工作，下来我们要有针对性的改变施工方法，把全面开花，改变成逐一突破，完成一栋交付一栋，尽最大的努力减少资金短缺给我们带来的影响。

购房者在观望，他们以为房子的成交量在低谷徘徊。这次银行收紧银根的措施很有可能，让强者生存、弱者出局的态势造成不可避免的现实，一些小的、融资能力差的房地产开发商被淘汰出局的可能性加大。我认为新一轮行业“洗牌”开始了。虽然有节前淡季的因素，但即便到了节后，我们可能也高兴不起来，受银根紧缩等综合性政策影响，我们主要赖以生存的资金链面临严峻考验。”

丙子说：“目前就我知道的，找银行贷款的房地产开发商非常多，即使办理了相关审批手续，还有好多开发商在那里排队等着放贷，为什么？银行没钱啦！银根紧缩对我们开发商的影响还是非常大的。大家都知道我们自有资金不超过35%，剩余部分全靠银行贷款来支撑。

在以前，银行对我们房地产开发商的贷款，多数是享受基准利率下浮10%优惠的，现在优惠已经不存在了，对于一些大的、信誉好的开发商能享受到基准利率就不错啦，但对于一些资质、信誉一般的开发商则要在基准利率的基础上上浮10%。那也就明显的表示我们的利润降低了10%。这是一个多么可怕的数字。

目前央行对房地产信贷规模和审查越来越严了，以前贷款额度是以年度为单位划定给我们的，但是，现在银行的贷款多是以季度或月份为单位确定放贷的额度，因此，即使有些房地产开发商获得了相关的贷款审批手续，但由于没有放贷指标，所以只能排队等着下个月的额度。”

我从侧面得到了佐证，目前申请房地产项目开发贷款“非常困难”，个人按揭贷款办理“办理起来也比较麻烦。”在过去个人按揭贷款是没有额度限制的，审查合格的项目一般都可以办理，但是现在也有指标限制了。

在去年早些时候，只要我们手中有地，就可以找银行或者是金融机构从他们那里得贷款，所以我们单个项目资金自有率是非常低的，有只不足15%。但是现在不少的金融机构已经不只是盯着土地了，在过去只要有地就能盖房子，有房就不愁卖不出去，现在由于贷款利率的提高，让人们的购买欲下降了。然而贷款的门槛却越来越高。从紧的货币政策，更严格控制信贷规模，让融资能力差的中小开发商的日子更难过。”

丙子叹口气：“银根缩紧已经让我们举步维艰，随着物价的上涨，土地成本的不断升高更谁让我们雪上加霜，中小型开发商将很难在土地拍卖市场竞拍到土地，即便拿到了土地，也必须全额支付土地出让价款后，才能取得相关证书，这也将使中小开发商面临比较严峻的经营困境，这对我们并不是一件好事。

对于那些小的开发商和那些过分依赖银行项目贷款的开发商会更加感到资金来源的困难。现在已经出现了个别开发商借“高利贷”的现象，但到目前为止，还没有发现有项目因资金链断裂，而难以为继形成烂尾楼的情况，不过以我看这也是迟早的事。

银根紧缩对房地产业产生了一定的影响，这在某种程度上可能是一件好事，目前房地产开发融资结构总体上没有实现多元化，相当一部分的资金仍来源于银行贷款，因此资金欠缺的小开发商被淘汰出局的可能性很大。而对实力雄厚的大开发商来说，我们的竞争对手减少，获取土地扩大市场份额的机遇增多了。

银根紧缩只是过去一年内推出的众多调控政策之一，加上房贷首付和利率的提高、清查囤地囤房、土地限期开发、房地产领域个人所得税政策调整等措施，房地产行业结构上的分化是不可避免的。

2008年对于房地产开发商而言，资金问题将是我们需要面对的最大问题。银行对房地产的信贷肯定会缩紧，不会像以前那么宽松，再者银根紧缩致使房地产开发商的首次募股和增发等都将被推迟。

我们的销售业绩也受到一定影响，有关个人贷款收紧以及购买第二套房首付比例提高都将使房地产开发商回笼资金的速度放慢从而造成资金链短缺的风险是极大地。从紧的货币政策转化成了从紧的信贷政策，这对房地产业无论是从供给还是从需求角度而言，影响都是非常大的，对于一些中小房地产开发商来说，他们所面临困难将是致命的。”

那么我们如何应对当前的严峻形势呢？以后我们在项目开发、拿地等方面要把握正常的节奏，同时要加速销售力度，尽快回笼资金。更为重要的是，要千方百计的提高融资能力，防止资金链断裂。随着国家宏观调控政策的进一步落实，以及国内房地产产业升级进程的进一步推进，我们必将面临专业化的挑战。眼前靠资本优势获胜的企业，在未来仍然有可能丧失现有的行业龙头老大的地位。”

股东大会说白了就那么几个人，持有较高股份，并且利息上到5分钱的股东们，他们只管拿利息拿分红。至于怎么经营，企业的死活似乎跟他们没有半毛钱的关系。散会了，丙子把财务总监留下：“若梦你去找一下向阳村的村长，他们村才卖了一块地，据说有两个亿那么多呢。去给他谈谈，争取用最低的利息贷它一个亿回来。”若梦答应着出去了。

若梦打电话回来说：“谈好了，还需要你亲自给村长定一下有关的事项才能正式的把钱拿回来。”“我知道的，你给他定时间吧。”凡事都离不开酒桌，在饭局上没有解决不了的问题，这是国人多少年来的习惯，谁也没有能力打破它。村长说：“2分钱的利息，这在现在的市面上算最低的啦，手续费按照规矩一万元给200块钱不算高吧？”

不管哪个行业都有它的潜规则，在融资这个行业，帮你拿到贷款以后要给帮忙的人跑腿的钱就叫手续费，丙子说：“200块钱太多啦，你算算一个亿先到你手里就是二百万啦，你也不缺钱，少点、以后还要打交道呢。”“既然是大老板说出话来啦，就再让一些按150算吧，这个钱是要先拿出来的，”“这个我知道。”村长举起酒杯：“来祝我们合作愉快。”